Ακίνητα: Κοινόχρηστα και ανελκυστήρες «σβήνουν» έως και 20% την αξία διαμερισμάτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων  είναι σε φάση ανάκαμψης με αυξημένη ζήτηση, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά αυτό που φαίνεται στην αγγελία δεν λέει πάντα την πλήρη αλήθεια. Πέρα από τετραγωνικά και ανακαινίσεις, η κατάσταση της πολυκατοικίας – από τα κοινόχρηστα μέχρι τη διαχείριση του ταμείου – επηρεάζει δραστικά την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος.

Η πολυκατοικία ως… μικρός οικονομικός οργανισμός

Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής πλατφόρμας Billys, που διαχειρίζεται σήμερα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα και έχει στηρίξει την ανάπτυξή της στη διαφάνεια και την ψηφιοποίηση των διαδικασιών, μια πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί σαν μικρός οικονομικός οργανισμός: με ταμείο, κανόνες, διαδικασίες και σαφή λήψη αποφάσεων. Όταν λείπουν αυτά, προκύπτουν τρία διαρκή προβλήματα:

• Κακή διαχείριση ταμείου και έλλειψη ρευστότητας
• Ανεπαρκής συντήρηση
• Έλλειψη επενδυτικού/μακροπρόθεσμου σχεδιασμού

Τι… «μετράει» πραγματικά στην τιμή

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση μπορούν να μειώσουν την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη και όταν το ίδιο το ακίνητο είναι παρόμοιο με άλλα της αγοράς.

Κρίσιμοι παράγοντες:

• Ανελκυστήρας: Σε κτίρια χωρίς λειτουργικό ή κακώς συντηρημένο ανελκυστήρα, οι τιμές ανά τ.μ. πέφτουν αισθητά, ειδικά για διαμερίσματα ψηλών ορόφων.
• Κοινόχρηστοι χώροι: Η εικόνα εισόδου, κλιμακοστασίου, φωτισμός και καθαριότητα επηρεάζουν άμεσα την «αντιλαμβανόμενη αξία» ενός ακινήτου – πριν καν δει κανείς το ίδιο το διαμέρισμα.
• Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν εμπειρικά ότι οι αγοραστές ζητούν έκπτωση ή εγκαταλείπουν τη διαπραγμάτευση όταν η καθημερινότητα σε μια πολυκατοικία δείχνει απρογραμμάτιστη και αμελή.

Κοινόχρηστα, ανελαστικότητα και «ψυχολογία» τιμής

Ένα άλλο πεδίο που επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα είναι το ύψος των κοινοχρήστων: υπάρχει ξεκάθαρο ψυχολογικό όριο πάνω από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα, ειδικά όταν δεν τεκμηριώνεται πού πηγαίνουν αυτά τα χρήματα.

Τα δεδομένα δείχνουν ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή χρωστούν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την αγορά.

Τι… σώζει τελικά την αξία

Οι παρεμβάσεις που έχουν άμεσο και μετρήσιμο αντίκτυπο δεν είναι πάντα οι πιο ακριβές:

• Τακτική καθαριότητα και απεντόμωση
• Βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών χώρων
• Έγκαιρη συντήρηση/πιστοποίηση ανελκυστήρα

Αυτές οι ενέργειες βελτιώνουν την εικόνα και λειτουργικότητα του κτιρίου, ωθώντας αγοραστές και ενοικιαστές να δώσουν καλύτερη τιμή ή να κλείσουν γρήγορα μια συμφωνία.

Συμπέρασμα: Η αξία δεν είναι… μόνο στα τετραγωνικά

Στην ελληνική αγορά, η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας παίζουν ρόλο που δεν πρέπει να υποτιμάται. Η απουσία οργανωμένης, διαφανούς και προνοητικής διοίκησης όχι μόνο υποβαθμίζει την καθημερινότητα των κατοίκων, αλλά χτυπά και… κατευθείαν στην τσέπη είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.